La legge sulle abitazioni secondarie
La legge federale sulle abitazioni secondarie (legge sulle abitazioni secondarie, LASec), comunemente definita anche “Lex Weber”, regolamenta la costruzione di nuove abitazioni nonché le modifiche architettoniche e funzionali delle abitazioni esistenti in comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20%.
Costruzione di abitazioni secondarie in relazione agli alberghi e alle strutture ricettive organizzate
In linea di massima, è vietato costruire nuove abitazioni secondarie in comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20%. La LASec però prevede delle eccezioni in casi particolari, ad es. in relazione alle strutture ricettive organizzate, che includono anche le classiche aziende alberghiere. Le eccezioni sono previste nei seguenti scenari:
Un’abitazione è sfruttata a scopi turistici. Un’abitazione è considerata sfruttata a scopi turistici se, in modo duraturo, è messa a disposizione di clienti, esclusivamente per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali di mercato e conformi all’uso locale, non è adatta alle esigenze personali del proprietario ed è gestita nell’ambito di una struttura ricettiva organizzata (art. 7. cpv. 2 lett. b LASec). Un’apposita limitazione d’uso va menzionata nel registro fondiario. La legge non prevede alcuna perizia esterna a questo scopo.
Una struttura ricettiva organizzata non può superare il 20% della superficie utile principale complessiva delle camere e delle abitazioni usate come abitazioni secondarie senza limitazione d’uso, a condizione che il ricavato della vendita delle abitazioni secondarie sia investito nella costruzione o nella gestione della struttura ricettiva organizzata e che l'impresa possa essere gestita o proseguita in modo redditizio solo con questo finanziamento trasversale. Se le abitazioni secondarie restano di proprietà della struttura ricettiva organizzata, la quota delle abitazioni secondarie può raggiungere al massimo il 33% della superficie utile principale (art. 8, cpv. 1 e 2 LASec). La LASec prevede una perizia indipendente a tale scopo.
Una struttura ricettiva organizzata che esisteva già l’11 marzo 2012, che vanta un periodo di sfruttamento di almeno 25 anni (diversi gestori e titolari possibili) e che non può essere trasformata in abitazioni sfruttate a scopi turistici, può essere trasformata, fino ad un massimo del 50% della superficie utile principale, in abitazioni secondarie a meno che il fatto che la struttura ricettiva in questione non possa più essere sfruttata in modo redditizio non sia dovuto ad un comportamento inadeguato del proprietario o del gestore (art. 8 cpv. 4 LASec). La LASec prevede una perizia indipendente a tale scopo.
Quando sono necessarie le perizie indipendenti?
Per la costruzione di abitazioni senza limitazione d’uso (art. 8 cpv. 1-3 LASec) è necessario dimostrare attraverso una perizia indipendente che i requisiti di legge vengono rispettati. La perizia deve valutare in particolare la redditività attuale e futura dell’azienda nonché il finanziamento trasversale e l’utilizzo dei ricavi.
Anche per la trasformazione di un’azienda esistente (art. 8 cpv. 4 LASec) è necessario dimostrare attraverso una perizia indipendente che i requisiti di legge vengono rispettati. La perizia deve valutare in particolare la redditività attuale e futura dell’azienda e la durata della gestione nonché verificare se il fatto che la struttura ricettiva in questione non possa più essere sfruttata in modo redditizio sia dovuto a un comportamento inadeguato.
La determinazione del/della perito/a necessita il consenso dell’autorità preposta alle autorizzazioni edilizie (art. 5 cpv. 1 OASec).
Buono a sapersi
Per la sussistenza di una struttura ricettiva organizzata ai sensi della legge devono essere soddisfatte le condizioni seguenti (art. 4 OASec):
a. la struttura comprende servizi ed infrastrutture di tipo alberghiero utilizzati di norma dalla maggior parte degli ospiti;ht werden.
b. essa dispone di un concetto operativo simile a quello di un hotel
c. viene assicurata la gestione nell’ambito di una struttura unitaria.
L’ordinanza sulle abitazioni secondarie (OASec) include precisazioni a tal riguardo
L'art. 8 cpv. 4 presuppone una cessazione dell'attività e in linea di principio non è applicabile se si prosegue una forma di struttura ricettiva organizzata. Eventuali eccezioni, cioè l'applicazione dell'art. 8 cpv. 4 in caso di continuazione dell'attività ricettiva, dovrebbero essere chiarite in anticipo con l'autorità competente, poiché potrebbe essere un'elusione dell'art. 8 cpv. 1 (o dell’art. 8 cpv 2).
Si noti che l'art. 8 cpv. 4 della LASec presuppone la superficie utile principale complessiva della struttura ricettiva organizzata, mentre l'art. 8 cpv. 1 e 2 della LASec tiene conto solo della superficie utile principale degli spazi abitativi (camere e abitazioni). Le nuove abitazioni vanno incluse nel conteggio.
I cantoni e i comuni possono emanare disposizioni che inaspriscono i requisiti della LASec. È sempre utile consultare preventivamente l’ufficio comunale responsabile.
Link alla legge e all’ordinanza
Disclaimer
Questa pagina ha lo scopo di fornire informazioni sulla legge sulle abitazioni secondarie e sui possibili scenari connessi alle strutture ricettive organizzate. Non costituisce un'offerta in senso giuridico. I contenuti sono stati elaborati con la massima cura, ma non possiamo garantire che le informazioni e i dettagli indicati siano completi e che ogni dettaglio sia stato preso in considerazione.
