Das Zweitwohnungsgesetz
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG), umgangssprachlich auch „Lex Weber“ genannt, regelt die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %.
Erstellung von Zweitwohnungen im Zusammenhang mit Hotels und strukturierten Beherbergungsbetrieben
Grundsätzlich ist der Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % verboten. Das ZWG sieht jedoch in besonderen Fällen Ausnahmen vor, z.B. im Kontext von strukturierten Beherbergungsbetrieben. Dazu zählen auch klassische Hotelbetriebe. Folgende Szenarien erlauben Ausnahmeregelungen:
Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftete Wohnung (TBW. Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, sofern sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird, nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist, und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). Eine entsprechende Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen. Dafür muss laut Gesetz kein externes Gutachten vorgelegt werden.
Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb darf 20 % der gesamten Hauptnutzfläche (HNF) der Zimmer und Wohnungen als Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (ZW) erstellen. Dies unter der Bedingung, dass der Verkaufserlös aus den ZW in den Bau oder Betrieb der strukturierten Beherbergung investiert wird und der Betrieb nur dank dieser Querfinanzierung in die Hotelinfrastruktur wirtschaftlich geführt oder weitergeführt werden kann. Bleiben die ZW im Eigentum des strukturierten Beherbergungsbetriebs, so darf der Anteil der ZW maximal 33 % der HNF betragen (Art. 8 Abs. 1 und 2 ZWG). Das ZWG verlangt hierfür ein unabhängiges Gutachten.
Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb, der am 11. März 2012 bereits bestanden hat, eine minimale Bewirtschaftungsdauer von 25 Jahren (verschiedene Betreiber/innen oder Besitzer/innen möglich) aufweist und auch nicht in TBW umgenutzt werden kann, kann 50 % der gesamten HNF in ZW umnutzen, sofern kein Fehlverhalten der Eigentümerin oder des Eigentümers beziehungsweise der Betreiberin oder des Betreibers zur nicht mehr gegebenen Wirtschaftlichkeit geführt hat (Art. 8 Abs. 4 ZWG). Das ZWG verlangt hierfür ein unabhängiges Gutachten.
Wann sind unabhängige Gutachten erforderlich?
Beim Bau von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen (Art. 8 Abs. 1 -3 ZWG) ist durch ein unabhängiges Gutachten nachzuweisen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Gutachten hat sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs und zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge zu äussern.
Bei der Umnutzung eines bestehenden Betriebes (Art. 8 Abs. 4 ZWG) ist ebenfalls durch ein unabhängiges Gutachten nachzuweisen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Gutachten hat sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs, zur Bewirtschaftungsdauer und zur Frage, ob ein Fehlverhalten dazu geführt hat, dass der betreffende Beherbergungsbetrieb nicht mehr wirtschaftlich weitergeführt werden kann, zu äussern.
Das Einverständnis für die Bestimmung der Gutachterin oder des Gutachters bedarf der Zustimmung der zuständigen Baubewilligungsbehörde (Art. 5 Abs. 1 ZWV).
Gut zu wissen
Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 4 ZWV):
a. Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden.
b. Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf.
c. Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt.
Präzisierungen dazu sind den Erläuterungen zur Zweitwohnungsverordnung (ZWV) zu entnehmen.
Art. 8 Abs. 4 geht von einer Betriebsaufgabe aus und ist grundsätzlich nicht anwendbar, wenn der strukturierte Beherbergungsbetrieb in einer Form weitergeführt wird. Mögliche Ausnahmen, also die Anwendung von Art. 8 Abs. 4 bei Fortbestand des/eines Beherbergungsbetriebes, sollten vorgängig mit der zuständigen Behörde abgeklärt werden, da es sich um eine Umgehung von Art. 8 Abs. 1 (bzw. von Art. 8 Abs. 2) handeln könnte.
Beachten Sie, dass Art. 8 Abs 4 ZWG von der gesamten Hauptnutzfläche (HNF) des strukturierten Beherbergungsbetriebs ausgeht, während Art. 8 Abs 1 und 2 ZWG nur die HNF der Wohnflächen (Zimmer und Wohnungen) berücksichtigt. Die neu entstehenden Wohnungen sind dabei miteinzurechnen.
Kantone und Gemeinden können Bestimmungen erlassen, die – im Sinne einer Verschärfung – über die Vorgaben des ZWG hinausgehen. Es lohnt sich in jedem Fall, vorgängig das zuständige kommunale Amt zu konsultieren.
Links auf Gesetz und Verordnung
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