La loi fédérale sur les résidences secondaires
La loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), familièrement appelée "Lex Weber", régit l'admissibilité de la construction de nouveaux logements ainsi que les modifications structurelles et d'utilisation des logements existants dans les communes où la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20 %.
Construction de résidences secondaires en lien avec des hôtels et des établissements d'hébergement organisés
En principe, la construction de nouvelles résidences secondaires est interdite dans les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20 %. Toutefois, la LRS prévoit des exceptions dans des cas particuliers, par exemple dans le cas d'établissements d'hébergement organisés. En font partie les établissements hôteliers traditionnels. Les scénarios suivants permettent des dérogations:
Un logement est réputé affecté à l’hébergement touristique - Un logement est réputé affecté à l’hébergement touristique uniquement s’il est mis de manière durable à la disposition d’hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l’usage local et être mis sur le marché dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé (art. 7 al. 2 lit. b LRS). Une restriction d'utilisation correspondante est inscrite au registre foncier. Selon la loi, il n'est pas nécessaire de soumettre une expertise externe pour cela.
Un établissement d'hébergement organisé peut créer 20 % de la surface utile principale totale en tant que résidences secondaires sans restriction d'utilisation, y compris la surface des chambres et des logements nouvellement créés, à condition que le produit de la vente des résidences secondaires soit investi dans la construction ou l'exploitation de l'établissement d'hébergement organisé et que l'établissement ne puisse être exploité, ou poursuivie de manière rentable que grâce à ces investissements dans l'infrastructure hôtelière. Si les résidences secondaires restent la propriété de l'établissement organisé, la part des résidences secondaires ne peut pas dépasser 33 % des surfaces utiles principales. (art. 8 al. 1 et 2 LRS). La LRS exige à cet effet une expertise indépendante.
Un établissement d'hébergement organisé qui existait déjà au 11 mars 2012, qui a été exploité au moins 25 ans (différents exploitants ou propriétaires possibles) et qui ne peut pas être transformé en logements affectés à l'hébergement touristique, peut transformer 50 % de sa surface d'utilisation principal en résidences secondaires, à condition qu'aucun comportement fautif de la part du propriétaire ou de l'exploitant n'ait conduit à ce que l'établissement ne soit plus rentable. (art. 8 al. 4 LRS). La LRS exige à cet effet une expertise indépendante.
Quand des expertises indépendantes sont-elles nécessaires?
Dans le cas de la construction de logements sans restriction d'utilisation (art. 8, al. 1 -3 LRS), il doit être démontré par une expertise indépendante que les conditions légales soient respectées. L'expertise doit notamment se prononcer sur la viabilité économique actuelle et future de l'établissement ainsi que sur le financement croisé et l'utilisation des produits
Dans le cas d'un changement d'affectation d'un établissement existant (art. 8 al. 4 LRS), il faut également démontrer par une expertise indépendante que les conditions légales soient respectées. L'expertise doit notamment se prononcer sur la viabilité économique actuelle et future de l'établissement, sur la durée d'exploitation de l'établissement et sur la question si un comportement fautif a conduit à ce que l'établissement d'hébergement en question ne puisse plus continuer à fonctionner de manière rentable.
L'accord de l'autorité compétente pour les autorisations de construire est nécessaire pour la désignation de l'expert (art. 5, al. 1 ORSec).
Bon à savoir
Il s'agit d'un établissement d'hébergement organisé au sens de la loi, si les conditions suivantes sont remplies (art. 4 ORSec):
a. l’établissement comprend des services et des infrastructures de type hôtelier standards utilisés par la majorité des clients.
b. il est organisé selon une conception d’exploitation de type hôtelier.
c. l’exploitation se fait dans le cadre d’une entreprise homogène.
Plus de détails figurent dans les explications de l'ordonnance sur les résidences secondaires (ORSec).
L'art. 8 al. 4 implique une cessation d'activité et n'est en principe pas applicable si l'activité d'hébergement organisé est poursuivie sous une forme quelconque. Les exceptions éventuelles, c'est-à-dire l'application de l'art. 8, al. 4 lors d'une poursuite de l'activité d'hébergement, doivent être clarifiées au préalable avec l'autorité compétente, car cela pourrait constituer un contournement de l'art. 8, al. 1 (respectivement de l'art. 8, al. 2).
A noter que l'art. 8 al. 4 LRS prend en compte la totalité de la surface utile principale de l'établissement d'hébergement organisé, alors que les art. 8 al. 1 et 2 LRS ne prennent en compte que la surface utile principale des surfaces habitables (chambres et logements). Les logements nouvellement créés doivent être pris en compte.
Les cantons et les communes peuvent promulguer des dispositions qui - dans le sens d'un renforcement - vont au-delà des dispositions de la LRS. Dans tous les cas, il est recommandé de consulter au préalable le bureau communal compétent.
Liens avec la loi et l'ordonnance
Décharge de responsabilité
L'objectif de cette page est de fournir des informations sur la législation relative aux résidences secondaires et sur les scénarios possibles dans le domaine des établissements d'hébergement organisés. Elle ne constitue pas une proposition au sens juridique du terme. Les contenus ont été compilés avec le plus grand soin, mais nous ne pouvons garantir que les informations et les indications fournies soient exhaustives et que chaque détail ait été pris en compte.
